140metrová budova na Butovicích? Podali jsme připomínku k Top Tower

Webová stránka společnosti Trigema ho popisuje jako odvážný projekt s nezávislou duší, my jej vnímáme jako předimenzovanou stavbu nerespektující okolní zástavbu a urbanistickou koncepci. Top Tower, který má vzniknout na pražských Nových Butovicích, vyžaduje změnu územního plánu. A právě proti ní jsme se ohradili oficiální připomínkou na Odbor územního rozvoje Magistrátu hlavního města Prahy. Její plné znění publikujeme níže.

Připomínka k návrhu změny Z 3525/28 Územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy

Na základě výzvy k uplatnění připomínek do dne 16. 11. 2022 zasíláme k návrhu změny Z 3525/28 Územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy (Výstavba výškové budovy – Top Tower) připomínky následující pod podpisem.

Za spolek Auto*Mat
Mgr. Martin Šotola
martin.sotola@auto-mat.cz

Připomínka 1a: Výšková hladina a kapacita zástavby

Požadujeme zamítnutí navrhované změny kódu míry využití území na SMJ- S a zachování stávajícího kódu SMJ-J pro parcelu určenou pro stavbu TOP Tower především proto, aby nedošlo k narušení výškového profilu lokality a budova respektovala okolní zástavbu na západ od Bucharovy ulice a volně navázala na zástavbu východně od téže ulice.

Odůvodnění:

Metropolitní plán hl. m Prahy pro tuto lokalitu stanovuje výškovou regulaci tzv. hladiny věží (27 podlaží), jinak ale maximálně 100 m výšky. Z dosavadních studií TOP Tower víme, že se výška budovy bude blížit 140 výškovým metrům. Vzhledem k tomu, že místo představuje  terénní zlom uvozující oblast Jihozápadního města, je umístění tak vysoké budovy na tomto místě nežádoucí z následujících důvodů:

V odůvodnění OOP 3525/28 k této lokalitě se v bodě B odstavci a) píše: “Řešené území změny se dle ZÚR hl. m. Prahy nachází v oblasti kompaktního města, kde je nutné respektovat diferencované urbanistické a stavební hodnoty jednotlivých městských částí. Návrh změny tento princip dodržuje, vytváří podmínky pro realizaci výškové stavby strukturálně navazující na okolní zástavbu.” Toto tvrzení považujeme za nepravdivé vzhledem k těmto skutečnostem: výška zástavby v sídlišti je standardně cca 27 metrů (s výjimkou dvou dominant v místě ÚMČ Praha 13, které mají cca 60 m), východně od Bucharovy ulice se nachází administrativní centrum s jednou dominantou o výšce cca 60 metrů. Dotvoření centra dominantou o výšce 135 metrů z tohoto pohledu naprosto nerespektuje měřítko dominanty pro tuto lokalitu.

Povolování staveb mimo výškovou regulaci stanovenou kódy A-K dovoluje stávající územní plán jen v odůvodněných případech. V případě výškových staveb je to mimo jiné následující:
Viz Příloha č. 1. (REGULATIVY PLOŠNÉHO A PROSTOROVÉHO USPOŘÁDÁNÍ ÚZEMÍ HLAVNÍHO MĚSTA PRAHY):

Oddíl 7 Podmínky prostorového uspořádání

(4)Výškové, převýšené a rozměrné stavby musí vyhovět těmto podmínkám: 

b) Budou v souladu s celoměstskou urbanistickou koncepcí uvedenou v oddílu 2, zejména odstavce (2) – (7). c) Budou zapojeny do stávající struktury a urbanistické kompozice dané lokality, budou pro ni přínosem a vytvoří zde nové hodnoty.

Urbanistická kompozice Jihozápadního města je dána projektem Ivo Obersteina z roku 1990. Celému urbanistickému celku měly tehdy dominovat Sluneční věže (o 25 patrech) na dnešním Slunečním náměstí, v ukončení na předmětném terénním zlomu umisťovala již pouze 20 patrové administrativní budovy.

Celkový návrh Jihozápadního města z roku 1990. Na úvodní fotce je pohled na Sluneční náměstí směrem k terénnímu zlomu Nových Butovic. V popředí Sluneční věže, v pozadí administrativní budovy.

Současná zástavba jak Slunečního náměstí tak Nových Butovic tuto koncepci respektuje a umístění více než dvojnásobně vysoké dominanty by bylo hrubým narušením této urbanistické koncepce a dalším nepříjemným precedentem pro podobné zásahy nejen v tomto, ale i v dalších modernistických celcích.

Navýšení KPP na více než dvojnásobek (z 2,6 (3,2 podmín.příp) na 7,04) bez současného zajištění odpovídajícího koeficientu zeleně (snížení z 0,4 na 0,18) považujeme za souhlas s extrémní zátěží území na veřejnou infrastrukturu, životní prostředí i veřejné zdraví bez odpovídající kompenzace. V kontextu probíhající klimatické změny to považujeme za nepřijatelné.
Umístění stavby Top Tower je v rozporu s návrhem nového Metropolitního plánu hl. m. Prahy (dále MPP). Výška budovy přesahuje stanovené regulativy, které zde stanovují hladinu 6 (27) se stanovením maximální výšky 100 m. Zástupci města i Institutem plánování a rozvoje hl. m. Prahy (dále IPR) je u podobných případů dlouhodobě deklarována a dodržována vůle respektovat literu textové části výroku MPP.  Souhlasné stanovisko gremiální rady IPR z roku 2019 lze proto považovat za akt, který je mimo dobrou praxi navrhování kompozice zástavby v hlavním městě v posledních 4 letech.

Připomínka 1b: Ponížení kódu míry využití území

V případě, že nebude akceptována připomínka 1a, požadujeme navýšení kódu míry využití území ze současného J na K a zachování velikosti funkční plochy včetně jižních ploch, které předmětná změna mění na OV a SV-D. To vše pouze za předpokladu, že bude zajištěna spoluúčast investora na investicích do veřejné infrastruktury minimálně ve výši, stanovené Metodikou spoluúčasti investorů, schválenou Zastupitelstvem Hl. m. Prahy v roce 2022.

Odůvodnění:

1. Tato úprava stávajícího plánu především dává podmínky pro výstavbu do souladu s návrhem MPP. Díky navýšení koeficientu podlažních ploch totiž umožní výstavbou naplnit hladinu věží 27 v něm stanovenou.
2. Oba koeficienty (stávající platné J i navrhované K) při započítání nezastavitelných ploch jižně od předmětného pozemku (ploch měnících se změnou na OV a SV-D) “vytváří podmínky pro realizaci výškové stavby strukturálně navazující na okolní zástavbu”  (Viz bod odůvodnění 1a.1)) a zároveň zajistí její zapojení do urbanistické kompozice daného území Viz bod odůvodnění 1a.2)).

Připomínka 1c: Zajištění spoluúčasti investorů

V případě, že nebude akceptována Připomínka 1a, ani 1b, požadujeme jednoznačný závazek, že se bude investor spolupodílet na investicích do veřejné infrastruktury minimálně ve výši stanovené Metodikou spoluúčasti investorů, schválenou Zastupitelstvem hl. m. Prahy v roce 2022.